Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. 2018 poz. 1614 t.j.), (dalej uoop) ,,Park narodowy obejmuje obszar wyróżniający się szczególnymi wartościami przyrodniczymi, naukowymi, społecznymi, kulturowymi i edukacyjnymi, o powierzchni nie mniejszej niż 1000 ha, na którym ochronie podlega cała przyroda oraz walory krajobrazowe”. Powierzchnię parku narodowego tworzą zarówno grunty prywatne jak i grunty będące własnością Skarbu Państwa oraz grunty będące własnością samego Parku Narodowego. Zgodnie bowiem z art. 8a ust. 1 uoop parki narodowe od 1 stycznia 2012 r. są państwowymi osobami prawnymi. W ramach powyższego mogą zatem nabywać we własnym imieniu i na własną rzecz nieruchomości pod warunkiem, iż ma to związek z zadaniami i celami parku narodowego. Z dniem wejścia w życie ustawy o utworzeniu parku narodowego albo rozporządzenia w sprawie zmiany jego granic, park narodowy nabywa z mocy prawa prawo użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonych w jego granicach i służących realizacji jego celów oraz własność położonych na tych nieruchomościach budynków, innych urządzeń i lokali (art. 10 ust. 3 uoop). Nabycie praw, o których mowa w ust. 3, nie może naruszać praw osób trzecich. (art. 10 ust. 3a uoop). Nabycie powyższych praw wojewoda potwierdza w drodze decyzji administracyjnej wydanej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy o utworzeniu parku narodowego albo rozporządzenia w sprawie zmiany jego granic. (art. 10 ust. 3b uoop).

Jednym z celów publicznych w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018 poz. 2204) jest utworzenie lub powiększenie obszaru parku narodowego, który może obejmować nieruchomości niebędące własnością Skarbu Państwa. Utworzenie lub powiększenie obszaru parku narodowego może więc nastąpić za zgodą właściciela nieruchomości, a w razie braku jego zgody – w trybie wywłaszczenia określonym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018 poz. 2204).Ponadto w celu ochrony wartości przyrodniczej terenu będącego własnością osoby prywatnej, ustawodawca przewidział, iż parkowi narodowemu w stosunku do nieruchomości położonych w granicach parku narodowego przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz SkarbuPaństwa (art. 10 ust. 5 uoop). Czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy o ochronie przyrody lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu jest w świetle art. 10 ust. 5h uoop nieważna.

Prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w art. 596–602 kc. W świetle art. 596 kc znajduje ono zastosowanie, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna omawianej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. W przypadku nieruchomości położonej w granicach parku narodowego, parkowi narodowemu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości, ale wyłącznie gdy nabycie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa. Prawo to może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez dyrektora parku narodowego zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu ,,Zawiadomienie jest oświadczeniem wiedzy zobowiązanego (tak też np. M. Safjan, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. II, 2013, s. 294; pogląd ten odnotowuje J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz KC, 2017, s. 1260; K. Haładyj, w: Osajda, Komentarz KC, t. IIIB, 2017, s. 247; A. Kozioł, w: Habdas, Fras, Komentarz KC, t. IV, s. 148), dającym się zrekonstruować do zdania w sensie logicznym, orzekającego o tym, że została zawarta warunkowa umowa sprzedaży” (M. Gutowski, Komentarz do art. 598 Kodeksu cywilnego, w: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Wyd. 2, Warszawa 2019).” Wykonanie prawa pierwokupu przez park narodowy na rzecz Skarbu Państwa należy więc odróżnić od nabycia nieruchomości przez park narodowy. Ustawowe prawo pierwokupu zostało bowiem zastrzeżone przez ustawodawcę wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa.

Wątpliwości pojawiają się na etapie gdy przedmiotem obrotu ma być nie tylko nieruchomość znajdująca się w granicach parku narodowego, ale i również gdy ta sama nieruchomość oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków jako las lub jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub gdy jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (poza wyjątkami wskazanymi w art. 37a ust. 4 pkt 1-3 ustawy o lasach). W świetle bowiem art. 37a ust. 1 pkt 3 ustawy o lasach Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu. W przypadku gdy prawo pierwokupu gruntu, o którym mowa powyżej, z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu prawa pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym. Przepisu powyższego nie stosuje się jednak w przypadku gdy prawo pierwokupu nieruchomości położonej na obszarze parku narodowego z mocy prawa przysługuje parkowi narodowemu (art. 37a ust. 6 ustawy o lasach). Zatem w tym przypadku, prawo pierwokupu przysługiwać będzie parkowi narodowemu działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu wykonywane przez park narodowy na rzecz Skarbu Państwa ma pierwszeństwo przez każdym innym pierwokupem w tym w szczególności wynikającym z przepisów o lasach, mimo iż jest ono wykonywane również na rzecz Skarbu Państwa. Czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a oraz 37 b ustawy o lasach prawo, a w szczególności bez zawiadomienia nadleśniczego, właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu, jest nieważna (art. 37h ustawy o lasach).Odmiennie uregulowana jest procedura nabycia nieruchomości i nieruchomości leśnej znajdującej się w granicach parku narodowego przez park narodowy, ale nie działającego na rzecz Skarbu Państwa. Jak już wspomniano powyżej, przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie przewidują bowiem ustawowego prawa pierwokupu dla parku narodowego, który w swoim imieniu i  na własną rzecz nabywa nieruchomość. Mając na uwadze powyższe, na gruncie omawianej materii pojawiło się pytanie proceduralne, czy w celu nabycia przez dyrektora parku narodowego na rzecz tego parku, a nie na rzecz Skarbu Państwa, prawa własności nieruchomości leśnej położonej w jego granicach, na podstawie umowy sprzedaży zawieranej z osobą fizyczną, notariusz powinien sporządzić umowę bezwarunkową, czy też dla zachowania ważności konieczne jest sporządzenie umowy warunkowej, wskazującej na prawa pierwokupu Skarbu Państwa o których mowa w art. 10 ust. 5 ooop oraz w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach? W uchwale z dnia 14 czerwca 2019 r., sygn. akt III CZP 6/19 Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, iż ,,Umowę zobowiązującą sprzedaży na rzecz parku narodowego prawa własności nieruchomości, znajdującej się w granicach tego parku, sporządza się pod warunkami, że żaden z kolejno uprawnionych do pierwokupu, w tym na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (jedn. tekst: Dz.U. z 2018, poz. 1614 ze zm.) i ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2018, poz. 2129 ze zm.), nie wykona swego prawa”. Skoro więc nieruchomość leśna nabywana jest przez park narodowy we własnym imieniu i na własną rzecz prawo pierwokupu gruntu, o którym mowa w ustawie o lasach z mocy prawa przysługuje Lasom Państwowym z pierwszeństwem przed innymi uprawnionymi podmiotami. W związku z powyższym niezbędnym jest zawarcie umowy zobowiązującej oraz poinformowanie Lasów Państwowych – oraz innych uprawnionych o treści umowy sprzedaży pod rygorem nieważności umowy.

Anna Łukasiewicz
aplikant adwokacki